Владение - это длительное, укрепившееся, обеспеченное от постороннего вмешательства физическое реальное господство над вещью т.е. фактическое господство, соединенное с намерением владеть. Владение понимается как юридически обеспеченная возможность волевого, фактического и непосредственного господства лица над вещью

Владение можно рассматривать с различных аспектов, в частности как: а) полномочие собственника (прямое, непосредственное, самостоятельное владение); б) владение, отделенное от права собственности и переданное собственником иным лицам (титульным владельцам) на определенный договором срок или до востребования (производное, опосредованное, несамостоятельное, титульное владение); в) иное законное владение, не связанное с правом собственности (к примеру, давностное владение); г) незаконное владение (к примеру, владение чужой вещью лицом, похитившим эту вещь). Все названные виды владения можно отнести к категории юридического владения, т.е. владения, связанного с юридическими (правовыми) последствиями, в отличие от неюридического (естественного) владения, не влекущего правовые последствия.

Владеть вещью могут не только собственники, но и иные законные владельцы (по договору, в силу прямого указания закона, например давностные владельцы (ст. 234ГК РФ)).

Владельческая защита - это защита независимо от права, защита владения как фактического состояния. Владельческая защита не имеет никакой иной цели, кроме возвращения нарушенного владения. Поэтому истец не должен доказывать наличие у него права на вещь, а ограничиваться лишь доказыванием того, что он имел владение, которое утрачено по вине ответчика

Действующее российское законодательство допускает передачу собственником своего правомочия в сфере владения другим лицам на основе договорных отношений (к примеру, договор аренды), вследствие чего возникает титульное (производное, опосредованное) владение. В этом случае собственник, оставаясь законным владельцем вещи, делегирует часть своих полномочий по владению вещью другому, указанному в договоре, лицу, не теряя при этом воли владеть этим имуществом как своим.

Что касается действующего законодательства, Гражданский кодекс РФ не предусматривает владельческой защиты, т.е. защиты незаконного владельца, как отдельного института. Она вводится только в рамках института приобретательной давности (ст. 234ГК РФ).

В данном случае законодатель говорит не о праве владения, а о владении как о состоянии. При определенных условиях и по истечении определенного срока это состояние может трансформироваться в право собственности.

Однако согласно п. 2 ст. 234ГК до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо,владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания. Таким образом, здесь можно говорить о защите фактического владения, но только от посягательств со стороны третьих лиц, а не собственника.

Следует отметить, что институт владения, предусмотренный проектом ГК, во многом вобрал в себя то, что было наработано в римском праве, дореволюционном российском праве и зарубежном законодательстве. Так, согласно п. 1 ст. 209 проекта ГК владение представляет собой фактическое господство лица над объектом владения. То есть в данном случае владение рассматривается как состояние, а не как вещное право. По общему правилу владение сохраняется до тех пор, пока владелец имеет свободный доступ к объекту владения.

Применительно к объектам недвижимости под доступом к объекту владения следует понимать возможность свободного перемещения людей (субъектов доступа), транспорта и других объектов (объектов доступа) в (из) помещения, здания, зоны и территории. Что касается доступа к движимым вещам, то под ним следует понимать возможность осуществлять фактическое господство над вещью.

Однако, даже если доступа к владению больше нет, оно не считается утраченным, если лицо в установленном порядке воспользовалось защитой владения. Следует иметь в виду, что речь идет о тех ситуациях, когда уже была сделана попытка нарушить владение.

При этом защита владения может осуществляться владельцем самостоятельно (самозащита) или посредством обращения к уполномоченным государственным органам (судам, органам исполнительной власти и т.д.). Таким образом, защита владения может осуществляться в судебном, административном порядке и путем самозащиты.